Sparkassen Zeitung

Economy

Bauleistung hat Rückstand aufgeholt

Ausgabe #5/2019 • Leistbares Wohnen
Milan Frühbauer

ER IST EIN PROFUNDER KENNER DER HEIMISCHEN IMMOBILIENWELT: MICHAEL PISECKY, GESCHÄFTSFÜHRER VON S REAL IMMOBILIEN, EINEM UNTERNEHMEN DER SPARKASSENGRUPPE. AN ÖSTERREICHWEIT 85 BETRIEBSSTÄTTEN SIND RUND 250 MITARBEITER_INNEN – DAVON FAST 200 IM VERTRIEB – MIT DER VERMITTLUNG VON WOHNUNGEN, HÄUSERN UND GEWERBEIMMOBILIEN BESCHÄFTIGT. PISECKY FÜRCHTET KEINE „BLASENGEFAHR“ IN DER ÖSTERREICHISCHEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT UND SIEHT IN WIEN BEIM WOHNUNGSANGEBOT DIE „NACHFRAGE DES MARKTES FAST SCHON ERREICHT“.


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Michael Pisecky
Geschäftsführer von s REAL Immobilien, einem Unternehmen der Sparkassengruppe.

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Wohnungspreise und Mieten eilten in den vergangenen Jahren von Rekord zu Rekord. Droht in unmittelbarer Zukunft eine Immo-Blase in Österreich?

Michael Pisecky: Diese Gefahr sehe ich nicht. Es stimmt schon, seit einiger Zeit sind die Preise sehr rasch gestiegen und allein in Wien haben sich die Baukosten um 30 Prozent erhöht. Aber in der Bundeshauptstadt beginnt die gestiegene Nachfrage auf ein entsprechend erhöhtes Angebot zu stoßen, wenn auch nicht in allen Größenordnungen. Auch in Graz sind solche Entwicklungen seit einigen Monaten zu beobachten. Hingegen ist die Nachfrage etwa nach Einfamilienhäusern rund um die Städte stark steigend.

Der Wiener Markt gilt aber als überhitzt. Junge Familien stehen in Sachen Wohnraumbeschaffung vor dem Problem, mittlerweile bis zu 40 Prozent des Nettoeinkommens für das Wohnen aufwenden zu müssen.

Pisecky: Wien ist im Vergleich zum restlichen Österreich in mehrfacher Hinsicht ein Sonderfall. Nur 20 Prozent der Wohnungen sind Eigentumswohnungen, mehr als 50 Prozent des Wohnungsbestandes entfallen auf den sozialen Wohnbau. Da kommt es seit einiger Zeit zu einer Korrektur: Von der Neubauleistung sind schon mehr als 60 Prozent frei finanziert. Innerhalb des Gürtels gibt es praktisch keine Grundstücke für den Wohnbau mehr, die Baulücken sind dort geschlossen. Daher findet der Neubau fast ausschließlich in den Flächenbezirken am Stadtrand statt. Die Anzahl der geförderten Wohnungen stagniert, obwohl insgesamt mehr gebaut wird, weil die Vorgaben der Wohnbauförderung um 15 Prozent höhere Baukosten bewirken. Dies ist so nicht beabsichtigt. Dazu kommt noch die neue Widmungskategorie, wo zwei Drittel der Wohnungen bei Neuwidmungen als geförderter Wohnbau errichtet werden müssen. Damit steigen die Preise für die schon gewidmeten Grundstücke, und die neugewidmeten sind um 40 Prozent weniger wert und werden nicht verkauft. So stieg der Anteil an geförderten Wohnungen kaum.

Was sind also die Konsequenzen für den Wohnungsmarkt?

Pisecky: Sie bekommen auf der Suche nach größeren Wohnungen in Wien durchaus ein respektables Angebot – sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte. Bis 700 Euro Miete gibt es eine sehr starke Nachfrage, darüber nimmt sie stark ab. Wir haben also in diesem Segment noch immer eine Disparität zwischen Nachfrage und Angebot. Aber das wird – auch in Wien – sukzessive wieder zusammenfinden.

Wie beurteilen Sie grundsätzlich diese Preisentwicklung aus der Sicht des Maklers?

Pisecky: Man muss festhalten, dass wir in Österreich von 1990 bis 2010, also 20 Jahre lang, ein weitgehend stagnierendes Preisniveau hatten. Erst 2016 haben die Immobilienpreise den Indexverlauf, gesehen über 30 Jahre, überschritten. Dazu kommen nun noch die stark gestiegenen Baupreise. Ein weiterer Preistreiber ist der wachsende Bedarf an kleineren Wohnungen, denn schon 45 Prozent der Wiener Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und diese Tendenz ist weiter steigend. Es gesellt sich erschwerend hinzu – etwa für den Zuzug oder für auf mittlere Frist Wohnraum suchende Studierende – , dass in Wien Gemeindewohnungen nur an Wienerinnen und Wiener vergeben werden. Diese müssen vorher zwei Jahre lang an einer Wiener Adresse gewohnt haben. Bei geförderten Mietwohnungen beträgt die Nutzungsfrist oft rund 50 Jahre, es gibt also im sozialen Wohnbau eine sehr geringe Fluktuation und damit sehr wenig Angebot. Untersuchungen zeigen, dass die Bezieher von Einkommen im untersten Quartil zur Hälfte in privat finanzierten Wohnungen leben.

Wie können sich Menschen heutzutage überhaupt noch Wohnungseigentum leisten?

Pisecky: Die Immobilie ist nach wie vor eine attraktive Veranlagung, vor allem bei der gegenwärtigen Zinssituation. Die Vorsorgewohnung ist dabei weiterhin ein wichtiges Thema: Man kauft auf Kredit, die Mieteinnahmen decken die Rückzahlungen an die Bank, und nach 20 oder 25 Jahren gehört die Wohnung lastenfrei der Käuferin oder dem Käufer. Dazu kommt, dass eben als Folge der Nullzinspolitik der EZB viele Anlegerinnen und Anleger derzeit Wohnungen kaufen. Übrigens werden die Käuferinnen und Käufer von Vorsorgewohnungen immer jünger! Die Bevölkerungszahlen steigen, die Wirtschaft wächst ebenfalls und somit auch der Wert der Immobilien.

Und wo kann man sich noch einigermaßen preiswert ansiedeln?

Pisecky: Ich erwähnte schon den Zuzug aufs Land, also im Wiener Fall derzeit in das nördliche Niederösterreich und das nördliche Burgenland. Aber auch in der Stadt St. Pölten sehe ich noch Chancen. Dort gibt es noch genügend Bauland und die infrastrukturelle Anbindung, etwa nach Wien, ist hervorragend.

Wie hoch ist der Anteil Ihres Geschäfts aus KundInnen-Weiterleitungen von der Sparkassengruppe?

Pisecky: Das sind momentan 20 Prozent. Derzeit suchen wir uns rund 80 Prozent unseres Vermittlungsvolumens selbst am Markt. Vom Gesamtvolumen, das wir vermitteln, sind derzeit etwa 75 Prozent Wohnimmobilien. Wenn s REAL vermittelt, dann ist das Finanzierungsvolumen für die Sparkassen doppelt so hoch wie deren Marktanteil. Jede Weiterleitung ist also auch ein wichtiger Geschäftsimpuls für die übermittelnde Sparkasse. Da ist wirklich noch Luft nach oben.

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